财经湖北城市新闻 2025-05-09

周天勇：超高层建筑与经济模式的巨变

周天勇（东北财经大学国民经济工程实验室主任）

按：笔者拟就宏观经济形势、经济发展战略和经济体制改革，原想开一每篇不超过1000字的百字文专栏，但这篇没控制住超过了千字，那就称千字文专栏。今天发出之二。

1981年中国人口突破10亿大关，四十年后的今天规模已达14亿。改革开放后的第一个十余年，我们实现了从贫困到温饱的跨越，解决了基本温饱问题；第二个十年间，糖酒肉蛋果蔬等食品供应日益丰富，彩电、冰箱、洗衣机等耐用消费品逐渐普及，人民生活实现初步小康；从20世纪末至21世纪第二个十年中期，消费需求进一步升级——既要追求饮食、服饰与日用品的品质提升，又要适应信息化社会的消费特征，同时开始着力解决居民住房改善问题，并大规模建设金融、商务及办公楼宇。

1998-2000年住房商品化改革期间，城镇存量住宅基本完成产权转移。土地供给机制形成独特模式：地方政府通过行政垄断从农村低价征收土地，定向出让给房地产开发企业；同时禁止农村集体与农户直接向居民或房企流转土地。新建住宅统一由房企渠道开发销售，禁止个人或团体（如欧洲住宅合作社模式）自建住房。这种机制形成惯性循环：地方政府为获取土地财政持续推高地价，开发商为消化成本并维持利润，将住宅层数从20世纪末的4-5层普遍推升至35层以上。据公开资料显示，部分省份已出现大量40余层住宅，个别项目甚至达到50余层，更有65层、75层的超200米居住建筑问世。

超高层住宅与写字楼彻底改变了传统的生活方式。人们从接地气的街巷院落、临街店铺、低层宅院迁入密集的垂直超高层空间。立体化生活模式导致两大转变：一是减少了偶发性人际接触，二是物理阻隔降低了上下楼意愿，这使得地面商业服务实体店的客源持续萎缩。

近年来的空间规划更强化了这一趋势。城市规划片面追求"宽马路、玻璃幕墙、笔直道路、水泥河道、夜景亮化、超高层建筑"等所谓的现代化，大量低层建筑和历史街巷被拆除。同时，商务区底层商业缺失、住宅区封闭化管理盛行，保安盘查成为常态。诸多城市中，充满烟火气的平面经济生态已难觅踪影。

21世纪第二个十年，信息技术革命加速了经济形态变革。电商平台凭借海量商品展示优势，极大降低了如实体店铺的仓储、物流和租金等成本，简化了传统经销链条。与实体经济边际收益递减规律不同，虚拟经济平台呈现规模收益持续递增特征。这种虚拟和平台经济模式与超高层密集居住结合，使平面实体经济快速萧条。因为人口的高度集中显著降低了快递、外卖等末端配送成本。

多重因素叠加下，超高层居住模式、线上经济崛起与社区封闭管理，对传统平面经济生态造成结构性冲击。值得深思的是：日韩等人口高密度国家仍保持着街巷小店经济活力，关键在于其住宅以低层建筑为主（多见一户建、2-3层临街建筑），鲜见超高层住宅，多层住宅也不普遍；而美加澳新等国因居住分散、低层社区普遍，也未形成中国这般发达的即时配送网络，实体经济得以保留。

我们可还是要重回平面实体经济，在未来的城市改造中，再禁止多层和高层住宅的建设；政府规划，城中村留给居民自己建设，给以适当补助；盘活城郊和乡村的宅基地，允许投资交易，放开一户建；尽可能打开封闭的单位和居住围墙，建设开放的社区；在现有的楼宇低层，发展服务和商业；放开居民利用低宅、小场地、社区空地等，进行商业店铺、餐饮和其他服务方面的生活型创业。让城市的烟火气重回民间。

我们亟需反思：数十层的居住办公环境是否真正宜居？在创造遮风避雨的物理空间同时，是否培育了足够稳定的就业岗位？面对规模可能达2亿的"骑手一代"灵活就业群体，如何构建可持续的社会保障体系？这些问题都需要我们以更理性的视角重新审视城市的发展模式。

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