2024年拟供应119宗商服地块背后 广州商业地产市场温和复苏

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

近日，广州市规划和自然资源局发布《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》（以下简称“《蓝皮书》”），其中收录258宗地块，包括商服地块119宗、住宅地块96宗、工业地块39宗、其他地块4宗。商服地块的供应占比最高，约46%。

广州市规划和自然资源局表示，《蓝皮书》统筹广州全市各区的储备用地，精选涵盖多个重点功能片区用地，进一步引导产业集聚发展，强化现代服务业用地保障，同时稳定商住用地的供应，促进“职住平衡”（在一定的地域范围内，职工数量与住户数量大体保持平衡状态）、宜居宜业的现代化城市发展。

根据《蓝皮书》，广州2024年拟供应的商服地块用地性质包括商务用地、商业用地等，拟供应的重点区域在白云区、天河区、海珠区，其中又以琶洲板块、金融城板块为重。

事实上，伴随生产经营建设活动回归正常化，2023年广州商办及产业地产市场逐步复苏，招商措施积极进取。其中，写字楼市场增加供应，零售物业受消费旅游市场畅旺带动，空置去化加快。广州市2024年政府工作报告指出，广州2023年的社会消费品零售总额和商品进出口总值连续第3年双双超过1万亿元，固定资产投资超过8600亿元，发放政府消费券1.3亿元。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪对《中国经营报》记者表示：“作为大湾区核心城市，广州现代产业基础深厚、消费市场庞大。预计政府将维持或出台更多有利于经济发展的政策，提振经济复苏动力，加快形成新质生产力，提升企业和市场主体预期和信心，助力商业房地产市场持续恢复。”

写字楼市场正在经历“发展换挡期”

2023年整体经济进入复苏期，写字楼市场作为经济的“晴雨表”同样经历了缓慢复苏的过程。

据仲量联行统计，2023年，广州甲级写字楼新增供应约74万平方米，主要分布于琶洲和金融城，这一点与《蓝皮书》中广州2024年商服地块的主要供应板块相同。分时间段来看，2023年广州甲级写字楼的新增供应集中在上半年，下半年有所放缓，其中四季度仅录得1个新项目竣工入市。

世邦魏理仕提供的数据显示，2023年，广州全市甲级写字楼新项目落成时平均出租率为30%，比过去五年的平均值（40%）有所下降。其中，业主自用以及关联企业升级进驻总面积超过10万平方米，带动广州全市写字楼吸纳量在2023年年内“低开稳走”，至2023年年末共计27万平方米，同比增加41%，显示市场需求有所恢复。截至2023年年末，广州甲级写字楼市场空置率为18.2%，平均租金为144.4元/平方米/月。

事实上，广州写字楼市场的底层供需关系近年来发生改变。

根据戴德梁行发布的报告，2011—2018年，广州写字楼市场处于供需平衡期，市场呈现供需两旺的局面，整体供求关系大致平衡。自2019年起，受内外部经济因素及后来的疫情影响，写字楼需求下降明显，加上大量新增供应入市，整体市场持续供过于求，导致空置率不断走高。但进入2023年，广州写字楼市场出现温和复苏，写字楼需求由负转正，市场正在经历“发展换挡期”。

数据显示，2011—2018年，广州写字楼市场年均新增供应44.5万平方米，年均净吸纳量43.2万平方米；2019—2023年，广州写字楼市场年均新增供应32.7万平方米，年均净吸纳量13.9万平方米。

不过，广州2023年写字楼市场各区域的吸纳表现存在分化。其中，琶洲和金融城的写字楼净吸纳量占广州全市总量近90%，两个传统商务区——天河体育中心和越秀商务区在2023年年内录得负吸纳量，正在面临租户流失的挑战。珠江新城CBD在2023年录得净吸纳量3.6万平方米，若剔除2023年落成的次新楼宇的去化，该区域市场仍出现负吸纳量。

此前在珠江新城CBD甲级写字楼上班的李琳（化名）告诉记者，由于公司人员规模收缩以及新入市的写字楼项目有租金优惠，出于成本考量，其所在公司于2023年4月将办公室搬离珠江新城CBD。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，预计2024年，广州写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，总规模超过60万平方米。金融城和琶洲将是新增供应的主要聚集地，同时也将成为汇聚前沿技术、新产业、新业态、新模式、新动能等高质量发展要素的产业平台。“尽管政府提前通过政策引导为该片区积累了一定程度的租赁、总部自用及购买办公用房需求，但新增供应对市场的冲击仍然不可忽视，存量市场承压下，广州全市写字楼空置率可能再次小幅上升。预计业主们将继续采取优惠的租金策略以吸引租客。”

零售物业市场加速空置去化

岁末年初，广州市民一个明显的感受便是多个商业综合体集中开业亮相。

据广州市委网络安全和信息化办公室官方微信公众号“中国广州发布”，2023年12月，天河区粤海天地、南沙区悦方城、南沙星河COCO Park、黄埔临港经济区保利鱼珠时光等多个大型购物中心开业。此外，广州国际金融城广场、白云区亿达城、白云站TOD项目粤胜广场、南沙区佳纷天地等商业综合体计划于2024年陆续开业。

世邦魏理仕发布报告指出，尽管国内经济复苏受国内外宏观经济环境及国内产业结构调整的影响，但受惠于消费反弹，假日经济及展会经济所带来的旅游及商务人流的显著增长，2023年广州餐饮旅游消费逐步复苏。同时，广州市及各区级政府发放了多轮消费券，提振了本地零售消费。

据统计，2023年，广州零售物业市场新增供应18万平方米，净吸纳量为22.2万平方米（同比增长100.2%），空置率从2023年第二季度起连续三个季度下降，截至2023年末达8.3%，同比减少2.9个百分点。

值得注意的是，2023年广州商场业主积极的招租策略以及灵活的让利措施带来了租金的下调，同时也带动了空置去化。

世邦魏理仕提供的数据显示，2023年广州全市零售物业首层租金同比下调2.8%，至24.9元/平方米/天。其中，核心商圈2023年全年下跌1.8%，降幅显著低于非核心商圈4%的跌幅，这主要得益于大部分核心商圈都是广州主要的旅游目的地，受游客显著增长所带动，非核心商圈则需要付出更高的租金代价以获得品牌青睐。与此同时，核心商圈的优势还反映在空置率的下降幅度（同比下降3.8个百分点）方面，非核心片区的空置率同比下降2.5个百分点。

从业态上看，广州优质商业项目中的餐饮业态成交占比持续攀升，占2023年全年成交数量的44.6%，同比增加5.6个百分点，是其近五年来首次在数量占比上高于零售业态（37.1%）。分业态来看，广州2023年成交占比排名前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。

世邦魏理仕发布的报告指出，经过2023年较快去库存后，广州商业市场整体租金水平有望在2024年保持企稳，但商圈及商场之间将出现分化。受惠于旅游人流的核心商圈、实力运营商的成熟项目，以及位于新兴住宅区且周边供应稀缺的项目将更受品牌青睐并获得租金增长的机会。而竞争激烈的非核心片区和处于消费者培育期的项目，或只有其中的“佼佼者”才能获得品牌的积极进驻。

世邦魏理仕中国区战略顾问部、商业咨询负责人钟廉军表示，2023年在政府及业界的努力下，广州优质商业市场的数据颇为亮眼，显示市场正在逐步向疫情前水平恢复。“尽管品牌和消费者对商场及体验的要求不断提升，商场招商运营难度也在持续攀升，且市场还同时面临主力租户更替的问题，但经济持续稳健恢复、商业利好政策出台的预期以及运营商和品牌旺盛的创新热情，都将驱动广州商业市场在2024年持续增长，消费基础设施公募基金的推出也将有利于商业市场的长远发展。”

（编辑：赵毅 校对：翟军）