上海还有多少“底牌”？

9月初，上海放开了“认房不认贷”；10月底，金山放开限购。

两个政策太温和，总体影响不大，9月上旬市场好了半个月，下旬马上就完蛋。

国庆后市场进入冰点，一直冷到现在。新房积分不断降低，二手房交易量持续维持低位。

11月23日，深圳调整了二套房首付比例，由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

顺带着调整了普通住房标准，原先750万以内才叫普通住房。现在不看总价，建筑面积低于144平，或者套内低于120平就算普通住房。

意味着一批单价10万的小区，都可以算作普通住房，节约了0.5%的契税。

这两个政策受益群体很明显：有钱人。

只有有钱人才有能力在深圳买二套，现在给你降低门槛，赶紧入市；

普通住房受益群体是750万以上房源，还是面向有钱人。

政策目的很明显：让有钱人率先入市，刺激流动性，拯救经济。

新政出来后，深圳楼市热度果然提升，无论是带看量还是成交，都有大幅提升，尤其是房东心态变了。

这时上海的朋友坐不住了：上海什么时候进一步救市？

01

首先，我们得知道上海还有哪些牌可打。

像深圳一样调整普宅标准、降低二套首付，上海完全打得出。

上海普宅标准是内环线内、内外环间、外环线外每套分别低于450万元、310万元和230万元，明显已经不符合市场情况。

据统计，上海1-7月成交的新房，符合普宅标准的只有2.6%。

普通住宅只占2.6%，是典型的少数派，跟普通毫无关系。

调整普宅标准，降低大部分房源交易契税，降低购房成本，有利于活跃市场。

降低二套首付，上海也有相当空间。

上海二套首付高达70%，二手房再做低一下房价，根本贷不了多少款。

其实上海楼市杠杆率一直不高，远不像大家讲的加不动杠杆。

2021年上海新房成交中，平均首付比例达到85%。大量原本可以上杠杆的居民，都使用了全款。

房地产黄金时代杠杆率略高，房价涨过几轮后，贷款比重也被降低。

所以上海楼市有相当的降低首付空间，市场整体杠杆率不高，不会被拉爆。

上海首付比例降低空间也很大，曾经有过20%的先例，现在首套35%依旧有不少下降空间。

其实发达国家，很多地方购房首付只需要5%，与之相比我们楼市安全得多。

前面提到过，深圳两条措施针对的都是有钱人，其实楼市需要的反而是刚需。

部分有钱人买房资金来自置换，他们房子卖不掉，刺激他购房意愿作用不大。

能做到的，只是让那些房子卖掉的尽快下手，池子很快就枯竭。

真正启动楼市，还是需要更多刚需入场。草原上草都没有了，拼命的养兔子狼也多不了。

上海真正的救市，还是需要打开限购，让刚需提前入场。

上海目前普遍需要五年社保（已婚）才能购房，有上海户口单身也只能买一套。

2021年上海统计局抽样调查显示，来上海不足5年的常住人口有350万左右，这些人绝大多数都没有购房资质。

全面放开限购，让他们赶紧入市，是非常好的救市方法。

虽然只占总人口15%，全面放开刺激的购买力却不止15%，这些人是真正的无房族。

上海有房的居民，每年置换的比例仅有2-3%，购买力形成非常缓慢。

所以仅需求侧，我们能打出的牌就很多，可以放开普宅标准、不断降低首付比例、全面放开限购等等。

02

目前楼市的枷锁可不止需求侧，供应侧同样非常严格。

比较明显的就是土地限价以及新房联动价，把新房市场按的死死的。

今年10月份以来，已经有18个城市放开了土地限价，实现真正的价高者得。

其实土地限价与新房限价是一体两面，决定放开新房限价，才可以放开地价。

新房市场的放开，对楼市也有深远影响。

目前上海二手市场萎靡，一定程度是因为购买力都被新房吊着，毕竟普遍认为新房有倒挂。

打不到新房，就接着打。

二手市场缺乏购买力，打新客户置换不掉，反过来也影响了新房销售。

整个市场就僵在这。

新房放开限价后，倒挂将彻底消失，购买力开始流向二手市场。

目前开盘日清的定价本来就不合理，正常的开盘逻辑是去化50%，剩下50%房源慢慢消化。

这就意味着新房必须提价，甚至超过同地段二手房标杆。

这时二手房性价比凸显，一些被新房吊着的购买力逐渐入市。

二手房价格就逐渐企稳。

当然一些原本就没倒挂的地方，原本新房就不好卖的地方，几乎没有影响。

这些地方，二手房可能持续下滑。

以上是理性层面，新房放开限价，更重要的是感性层面影响。

之前刺激房价上涨的核心逻辑是，面粉贵过面包，地价不断上涨，是楼市疯狂的推手。

好多人知道这不合理，你成本高不代表售价就高。

但是大部分购房者没那么理性，眼看土地越拍越贵，尤其是想买的房子二期比一期贵了，被裹挟着入场。

其实房子该卖多少钱，没人知道，现在的定价逻辑完全是一个矛盾。

新房参考二手房，比二手便宜，所以有倒挂。

但是二手房价格又受新房压制，南翔、江桥、大虹桥不断的供应新房，积分不断的降低，二手房就卖不动了——新房比你便宜，谁买二手。

二手房想出货，价格只能不断的下降，降到跟新房一个水平，这时二手房又在参考新房。

左脚踩右脚飞上天只在金庸小说中可行，现实中行不通，一二手价格趋同了游戏就玩不下去了。

二手房现在价格对标新房，新房放开限价，市场整体将有一定上扬。

如果你担心新房涨了二手房跟涨，一定会被裹挟着提前入市，购买力提前流入，市场热度就高了。

预期总是自我实现，你担心房价上涨提前入市，结果就是真的上涨。

事后你还会庆幸，看吧，幸亏提前买房了。

03

以上是大家期待的，较为现实的调控动作。在环二看来，都是治标不治本。

降低首付，无非是提前透支购买力；放开限购，无非是提前让购买力入场。

新房市场全部放开，还是提前收割购买力。

短期刺激了楼市，长期还是不能持续，长期持续的基础是不断有新的购买力产生。

要么是上海本土居民收入不断提升，要么是不断的有购买力流入。

所以上海最重要的底牌是，2500万的人口上限还要不要。

前面提到过，来上海不足5年的常住人口有350万左右。可你知道来上海不满一年的人有多少吗？至少有125万。

你知道来上海大于一年，不满两年的人有多少吗？至少有117万。

这意味着每年都有120万以上外地人来到上海，按这个进度，来上海不满5年的人口应该有600万。

为什么统计下来只有350万？

更奇葩的是，每年上海净增人口连10万都没有。

这是因为，5年有600万人来上海，大部分待了一段时间就离开了。

他们看了看上海房价，看看上海落户条件，觉得完全没有定居的可能性。

能留下来的，十分之一都没有。

当然这也是上海主动选择，让大家都留下来，按每年新增120万人计算，别说2500万，3000万也会很快超过。

这些新增人口，才是上海真正的托底。

城市规模应该控制在什么范围，上面一直在讨论，目前越来越倾向扩大。

受限于篇幅不展开讲，上海人口上限存在放松可能，大家期待的买房送户口能不能实现不讲，影响人口流动的各种枷锁势必会慢慢解除。

过去5年来上海至少600万，留下来毛估估只有30多万，这样下去上海楼市肯定有压力。

当然另一个让大家留下的方式是，刚需房源多降降价，让大部分刚需都能上车。

其实都不用指望这600万人新增，上海本土都有38.74%的人租房，自购房家庭只有41.49%。

38.74%，大约是1000万人。刚需房源降价，让5%的租房客群买房，就能维持楼市相当周期。

老破小的业主们，你们准备好了吗？

以上为正文

编辑∣环线咨询