限高令加码？！广州楼市的巨变，要到来了

　　这两天，广州楼市又被一个消息炸翻了——

　　广州要严格执行限高令了！

　　其实，在去年住建局发布的新版《国家住宅规范》中，就已经给各大城市住宅的容积率、高度戴上了紧箍咒。

　　其中广州需要执行的标准，是新建住宅容积率不超过3.1，高度不超过80米。

　　当然，从去年以来，这项规范在广州还并不是那么强制执行。不少新出让地块，在容积率和限高上都有放宽。例如楼高基本都限高在100米，能多出几层的空间。

　　但这个“过渡期”，或许很快就要结束了。

　　广州，准备开始严控100米住宅的审批，落地限高80米的国家规范。

　　从我们跟一些开发商朋友了解到，他们也收到了风声，并且担心手头一些项目的规划会不能批复，后期很难算过账来。

　　从限高100米，到限高80米，这场住宅高度的变革，或许将给广州楼市，带来一场变革了。

　　广州，有壮士断腕的决心

　　超高层的住宅，遮天蔽日的钢筋森林，长久以来，都是大城市住宅的“痛”。

　　在房地产粗放成长的年代，为了利润最大化，住宅项目用超高容积率、超高层，在平面以及垂直面上要空间，多盖房子，是常见手段。

　　从珠江新城，到广钢、老黄埔，动辄5.0以上容积率、40层以上超高层的住宅，屡见不鲜。

　　但越来越多人住进超高层后的实际体感，加上香港大火等意外事件，已经让人对超高层住宅彻底祛魅了。

　　去年发布的新版《国家住宅规范》，就是国家层面对超高层住宅的刹车。

　　但在广州，由于实际情况不同，从去年到现在，实际是有一段“过渡期”。

　　例如，大部分新出让地块，容积率都控制在3.1以内。但像马场的两宗宅地，容积率还是分别给到3.8和4.5。

　　至于楼高，大部分是限高在100米以内。除非是小梅大街地块、花都雅瑶东路以北地块这样，邻近历史建筑或者一线滨水的。

　　而如果严格限高80米，以3米层高和首层架空来算，意味着接下来住宅高度基本要控制在26层以内。

　　大家可以看看自己周边，能符合这个要求的新盘和二手盘有多少——相信没多少。

　　严格限高落地的背后，是广州对居住品质从上而下的变革决心。

　　一方面，严格限高，能提升居住的安全性。例如起火时方便救援。

　　另一方面，能对居住舒适度带来极大的提升。

　　例如更短的候梯时间、更好的采光通风。尤其在叫停“偷面积”的当下，低楼高，意味着更小的公摊面积，能带来更实在的高使用率。

　　而要叫停超高层、普及小高层住宅，最需要的，其实是政府壮士断腕的决心——抛弃对土地财政的依赖。

　　毕竟，以往高密、高层住宅的一大成因就是，土地想卖出高溢价，就需要在出让条件上给到高容积率、高层的条件，让开发商“有利可图”。

　　广州有了这个决心，那一场影响广州楼市格局以及人居品质的浪潮，就要席卷起来了。

　　这是广州购房者，最好的时代

　　首先，广州购房者的好日子，来了！

　　实际上，去年广州从土地供应层面做出改变以来，广州不少新盘，已经让人看到肉眼可见的品质提升。

　　例如越秀·阅璟台，在天河广棠这样的地段，都做到了2.1超低容积率+全小高层产品，90㎡户型都能专梯入户。

　　项目过程效果图，以实际交付为准

　　世界大观板块的保利辰园·湖境，作为一个约73㎡户型起步的刚改项目，做到了约2.07低容积率、全低密小高层。

　　我们也大概梳理了下，目前广州中心城区在售的小高层项目。

　　可以看到，能做到小高层的，不乏像天河都荟、保利天汇这样，有小户型产品可以上车的刚改项目。这放在以前，都是想都不敢想的。

　　随着限高、限容积率要求的普遍落地，未来，小高层、板楼这些配置，将不再是豪宅专属。而是更多刚改购房者也能享有。

　　第二，超高层项目，将逐渐失去竞争力。

　　除非是像汇悦台、尚东柏悦府这样，有核心地段+顶豪产品支撑的楼盘，其余超高层项目，尤其是广钢、海珠西很多楼龄较大的超高层二手盘，在市场上会逐渐失去对新盘的竞争力。二手业主的日子可能会越来越难过。

　　当然，每一场变革，都会有牺牲者。

　　在政策和市场选择的推动下，新房向更舒适、更高品质进化，是必然的趋势，而且在广州，这个趋势发展的比每个人预期得都快。

　　对于现在想要上车或者向上置换的购房者来说，这无疑是最好的时代。

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